The Flat Project (1) Transaction

The Flat Project 顾名思义是与新买的房子相关的一切事情,包括二手房交易、装修、家具电器选购、搬家入住等整个流程。

因为装修的流程目前完全不确定,这个坑会填多久也并不知道。以及,为了避免个人隐私泄露,大概不会有特别多的图贴上来。

第一篇主要是草民自己的购房流程,因为是全款不涉及任何贷款,流程相对比较简单一些,自行记录的同时也供各位参考。

Qualification

买房的第一个前提自然是满足限购政策要求。成都目前的限购政策还是两年户口,或者户口加一年社保,这个属于一个各显神通,大家看情况自行处理。需要提醒的是,代缴社保存在法律风险,有相关情况建议提前咨询代缴机构。

Selection

决定购房后选择买哪个位置,这个其实大家需求不同、经济情况不同,每个人都会有自己的想法,这里就不赘述了。

Contract

费心费力看了一圈,终于敲定之后自然是跟卖方见面 battle 具体价格,以及合同订立。

草民选择了贝壳的签约服务,中介费反正挺贵,2.5%,合同上会约定一系列相关事项,个人认为比较重要的

  • 多少钱,分成几笔付,每一笔怎么付、什么时候付(自然是最重要最重要的,下面会详细说明)
  • 房屋自身的情况,包括限售(所谓满五唯一,涉及到额外的税费缴纳,下面会简单解释)、户口(有没有户口绑在这个房子上)、居住权(简单理解为生效中的租赁关系)、是否存在争议(比如夫妻共有的话需要夫妻都同意出售、比如是否存在抵押之类的情况等)
  • 限购政策以及相关的条款(未满足限购政策的话责任的划分)
  • 违约情况的说明和违约金的比例
  • 各种 Deadline,比如过户的日期、交割的日期

签合同当天涉及到的一些东西

  • 身份证,不解释
  • 限购相关的一些材料,也就是户口、社保缴费记录、名下房产情况证明,可能会需要稳定就业证明
    • 户口的话,户口本原件(居民家庭户口)、常住人口登记表(集体户口)、户籍证明(适用于各种情况)
    • 所谓「社保交在哪个区」在成都这边是看最后一个月的社保对应公司的注册地。这个事情还是各显神通,看情况自行处理。缴费记录在「天府市民云」上可以直接获得一张图片,需要原件的话打印之即可
    • 名下房产的话,中介会现场在政府网站上查,不需要特意准备
    • 稳定就业证明在网签和过户的时候一定需要,但公司开具的证明肯定是带日期的,如果这个日子跟网签和过户离得太久可能会比较麻烦。签合同的当天一般不需要,但具体什么时候开,建议与中介沟通确认
  • 如果涉及到贷款的话,一般来说签合同的时候也会涉及到贷款相关手续。草民不适用这个情况,有相关需求的话建议提前与银行和中介沟通确认。

Payment

买房要花的钱大概会由以下几个部分组成,均需要在合同中明确体现数值或比例。其中最重要的实际房款的部分会涉及资金监管,属于重中之重(大概不会有人选择不做资金监管吧,不会吧

  • 政府监管部分:因为二手房指导价这个事情的存在,政府监管的部分不会是全部房款,一般来说与二手房指导价接近,差太多的话在房管局那边可能会有一些麻烦,但它仍然是过程中最大的一笔钱,至少也是总房款的 70%
    • 因为数额比较大,会需要一张特定银行的一类卡(什么叫一类卡自己百度),具体政府监管选择哪个银行需要跟中介沟通确认。
    • 因为目前存在一个叫「断卡行动」的事情,从某个废墟里随便翻出来的那种几年不用,上面还只有几毛钱的卡大概率是不能用的,建议提前去对应银行网点沟通确认。
    • 付款的时候一般来说是过户当天在房管局直接通过房管局的在线结算系统完成支付,直接从上述卡中扣划到监管账户,再从监管账户划给卖方。具体流程也建议和中介沟通确认
  • 平台监管部分:草民选择贝壳的签约服务,贝壳那边给了一个中信的巨长的监管账户,房款中不参与政府监管的部分都需要转入这个账户,从监管账户转给卖方前需要买方在手机上确认
    • 定金:具体金额的话,签合同当天跟卖方当面 battle,一般几万块。因为金额不大,手机银行转进监管账户,然后操作确认转给卖方就行了。
    • 剩余部分房款:这个至少也有大几十万,买方转入监管账户时,视情况选择使用手机银行、ATM 或者 POS 机支付,去柜台也行。只要持卡人对就行,哪家银行无所谓。前面合同会约定一个时间,大概是在过户前三天内,保证这笔钱在这个时间窗口内转入平台的监管账号就行。
  • 中介费,与中介沟通具体百分比
    • 草民是 2.5%,因为是付给贝壳的,所以支持的付款方式比较全面,基本上怎么付都行。草民是直接支付宝扫码,余额宝支付
    • 记得要发票
  • 契税(买方)
    • 大概是 1% 左右,基数(是多少钱的 1%)以房管局给出的评估价(可以大致理解为指导价,虽然实际上并不是一个东西,但数值差不太多;交税的时候会当场算一个出来)为准;1% 这个比例实际是多少,取决于面积、首套资格(买方)、房子属性(卖方)等等一系列因素,建议与中介沟通确认
    • 当场刷 POS 机付,交税后当场得到税务发票
  • 限售条件(所谓「满五唯一」)不满足带来的其他税
    • 增值税:在不满足「满五」的情况下需要支付,金额是房屋总价(指的是上面那个评估价)的 5.6%,可以说相当大,所以不满足这个条件的房子挂牌价一般会很低,但加上增值税之后,实际没什么优势
    • 个人所得税:在不满足「唯一」的条件下需要支付,金额一般是总房价(指的还是上面那个评估价)的 1%(也可以是卖出价减买入价计算出一个差额,然后收这个差额的 20%,但大多数情况下,这会比评估价的 1% 大很多)
    • 如果有这类情况,需要具体跟卖方和中介沟通,并在合同上写明由谁来支付(当然这个还是羊毛出在羊身上)
  • 其他一点小钱
    • 比如房本(整个过户手续费 80 块钱,房本包含在内)什么的,不重要

如果涉及到贷款,上述情况可能发生变化。还是一样,有此类情况,建议提前跟中介或者银行咨询。

Online Transaction

过户前需要有一个步骤叫「网签」,可以理解为实际过户前的一个准备工作,一般发生在实际过户前几天。到时候中介会提醒提交一些材料。

需要提交的东西就跟过户的时候带的东西都一样了:

  • 身份证,不解释
  • 限购相关信息
    • 户口,这里强烈建议使用户口本或户口页原件,如果使用户籍证明的话,需要在上面写一大堆备注(包括迁入时间、婚姻状况,以及「因为是集体户口或者其他原因,没有户口本或者户口页原件,必须使用户籍证明」这三项。真的有这种需求的话,具体格式要求还是请跟中介沟通确认)
    • 稳定就业证明
    • 社保缴费记录

一般等半天到一天(工作日)就可以审核通过,然后就可以预约时间去房管局现场过户了。

Taking Ownership

钱到位了就是找个时间做过户。买方需要带的东西就是网签的时候那些东西的原件。

按照下面顺序操作:

  • 资金监管
  • 递件(把上面那些东西的原件提交给房管局),完成后获得一张审核通过的单子
  • 税费缴纳
  • 实际过户办理,成都这边二手房交易都是当场拿到新房产证

拿到证之后这套房子法律上的所有权就完成转移了,可以小小庆祝一下。

Household Registration

为了避免夜长梦多,尤其是集体户口的情况下,上一步过户的时候借出的户口页应该还没归还,建议立即安排集体户口到居民家庭户口迁移。

户口迁移一样还是需要先预约,在「成都公安微户政」上选择之后预约的业务应该叫「市内全域迁移」。需要准备

  • 身份证,不解释
  • 房产证原件,不解释
  • 之前的集体户口「常住人口登记表」,需要原件,到时候会在上面盖一个「迁出」的章
  • 入户申请表,简单填一下,预约审核通过之后打印出来带上

带着这些东西直接去公安办证中心就好了,然后当场获得一个户口本,不需要交钱。身份证一般来说不需要换,想换的话正常办理(付二十块钱等半个月左右)即可。

以及还需要注意一点:原来的集体户口的户口页仍然是需要还回去的,这样才算是完成户口迁移。

Finish

交易的最后一步就是物业交割,这个其实跟租房基本一样

  • 终止任何存在的租赁关系,租客需要在这一天之前搬离
  • 结清水电煤费用,确保无欠费、无滞纳金等相关问题
  • 清点钥匙、门禁卡、水卡、电卡、煤气卡、家具等物品
  • 物业报备(主要是改一下户主名字,录入一些门禁之类的信息等)

然后就可以坐在刚买的房子里面,开始认真考虑一下装修的事情了。

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